深圳双拼房新政24小时：中介盼大单,究竟是怎么一回事?

双拼房是开发商为了规避“7090政策”，把两套房按一套房来设计开发，在这里特指将两个90平米以下的小户型拼在一起作为一个大户型进行销售，购房者拥有两个不动产权证，简称“一房两证”。深圳双拼房新政24小时：中介盼大单究竟是怎么一回事，跟随小编一起看看吧。

学生问：“半岛城邦二期能不能买？华侨城香山里，纯水岸七期能不能买？”砖家老师答：“千万不要买，因为是双拼房，需要两个名额，不好出手”听起来好像没什么毛病，可在职业玩家看来，对于这样蒙着拍脑袋的砖家老师，也只能付之一笑了

什么是双拼房

双拼房是开发商为了规避“7090政策”，把两套房按一套房来设计开发，在这里特指将两个90平米以下的小户型拼在一起作为一个大户型进行销售，购房者拥有两个不动产权证，简称“一房两证”。

什么是7090政策？2006年，国家九部委规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套内建筑面积90平米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”。这就是俗称的90/70政策。

针对这项政策，起初是为了满足更多的群体的刚性居住需求，后来不少开发商为了提升楼盘整体品质，打造豪宅概念，以满足高端客户对大户型单位的需求，由此应运而生的双拼户型。

双拼房的类型

目前深圳市场上的双拼房主要有两种类型：

一种是按两套房的格局来设计户型；

另一种则是完全按一套房来设计；

前者只需适当调整一下格局就可以拆分成两套房子进行销售，后者则要大动干戈才有可能进行拆分，又或者由于原有楼体管道及隐蔽工程的设置导致不适合分割使用。这两种类型双拼房的共同特点是都拥有两本房产证。

深圳各区有哪些双拼房

各区的双拼房现状图

深圳双拼房的特点

1.双拼房最大面积不超过180平；

2.双拼房主要集中在南山、宝安、龙岗区；

3.双拼房多数是2008年以后竣工建成；

4.双拼房的市场价格低于单本证同类户型的10%-20%；

5.双拼房的银行评估也相比市场单本证要偏低；

6.双拼房过户相对单本证住宅，需要两个产权人同时确认；

7.在目前限购的政策下，能够接受和接手双拼房的人群有限。

双拼房的优点

1.价格相比单证便宜

2.面积大于144的双拼，省去了差额增值税，一笔不小的开支

以深圳湾三湘海尚为例，175平的单本证在2600万，而双本证大概在2000万，便宜了600万，而税费剩了将近100多万，价格成本上的优势非常明显。

双拼房的缺点

主要有三个：

1.两个名额

2.更多的首付层数。以家庭为单位，3 7的双拼首付模式

3.改造法律纠纷。有些业主，为了让两套房好出售，就改变了原始的房屋布局。导致了，房屋现状与房管局的原始房屋法定图纸不一致。交房的时候，两个买家就会因房屋面积问题产生纠纷。你买的是一套大的，但是可能侵占了另外一套小的部分面积，一个买家会以你侵权为由，即便签了购房合同，依然属于业主违约在先。

如何“巧解”双拼房

1.可以用未成年子女 父母的方式购入，未成年子女全款，用父亲母亲方式按揭另一半，如果年限不够，可以用抵押方式，这样父母可以一起自住，自己的名额依旧保留。

2.正常人认为的双拼是一本证付3成首付，一本证付7成。实际上两本证都能付3成，这个并不是多数人认为双拼房金融属性差所找的借口。

3.针对双拼房的银行贷款，建议两套物业在同一家银行同时抵押，避免出现一房两证在不同银行抵押而引发后期权属纠纷。

双拼房的暴击春天在哪？

总有人会说，之前买了双拼房的人，就等同于踩了坑，这是一种事后诸葛亮的挖苦心态。在2018年之前，谁也想不到什么时候有限售政策出来，何谈踩坑？但是否意味着双拼房没有任何投资价值呢？

很显然不是。即便现在买，也不存在一刀切的不值得买，因人而异。

一个房产投资者，所参考价值权重比例应该如下：

1. 城市60%（人口流入、产业、土地、户籍、金融政策）2.片区25%（规划、旧改、学位、商业配套、地铁、群体购买力）3.品牌10%（规模、绿化率、营销）4.楼层户型朝向5%（得房率、居住体验）

仅仅是因为户型和名额导致的流动性，来给标的价值定生死，很显然，投资认知上是非常片面的。

政策之前买了双拼房的人，都是政策的受害者。没有任何人敢说，未来不会相关的政策来“安抚”受害者。每一类产品流动性都会随着市场发展而不断变化。一旦将来限制性放松或者有相关政策补充，双拼房是最容易暴击补涨的产品类型。三十年河东，三十年河西，因果循环，皆有定数！（深房大表哥）

深圳双拼房新政24小时：中介盼大单相关阅读：

新政2周，卡在假离婚路上的深圳“刚改”

7月31日晚，深圳楼市调控再推重磅新政。这则被称为“7·31新政”的房地产调控政策，为两年前的“深八条”政策漏洞打上四大“补丁”，“禁止企业购房”、“商务公寓限售”、“个人限售”、“抑制假借离婚炒房”四管齐下，对当前深圳房地产市场存在的企业摇号购房、商务公寓炒房、离婚炒房、短线炒房等投机行为进行了精准打击。

龙岗“琳珠华庭”成为新政后首个“加推新品”的项目，在8月4日推出384套房源，开盘去化率约五成。新政后一周时间，深圳中原报价指数录得36.90%，较前一周下降9.06%。业主信心大幅度下降，短期观望情绪增加，新政后一周里二手住宅报价下跌的盘源占比为58.26%，较前一周上升10.14%。深圳房地产中介协会中介行业标准指数显示，二手房开单在调控当日出现高峰，随后回落，共计开单1960套，环比下降45.7%，预计未来将出现一定幅度下行。

据调查发现，在深圳部分区域，已有多套房的业主抛售意愿较为强烈，部分中介开始转战深圳周边区域，如惠州、东莞等地，据龙华等地中介反映，不受限购限贷影响的小产权房带客量增大。业内人士指出，此次调控政策实行之后，短时间内深圳楼市的成交量将下滑，由于需求和交易量减少，深圳房价将保持平稳。

1

新政后企业买房被堵死，双拼房源或滞销

据深圳官方数据统计，2013年7月至2018年6月期间，深圳以企业名义购买的新建商品住宅2822套，占全市新房成交量的1.35%；企业购买二手房10201套，占全市二手房成交量的2.21%。

2018年开盘的网红盘——招商双玺也同样经历了各种“以公司之名”买房规避税费转手买卖获巨利的操作。资料显示，法人机构（主要是企业）占全部招商双玺摇号者比例高达22%，未来这种操作在新政后或将彻底被堵死，除了对以公司名字买房的投资客进行精准打击之外，更对以公司名义买卖房源盘活资金的企业有所打击。

2018年6月25日，深圳宇顺电子发布公告称，为盘活存量资产，促进主营业务发展，公司拟将位于深圳市南山区滨海大道深圳市软件产业基地1栋A座1201、1202、1301、1302号的房产出售，拟售价合计约1.68亿元。截至2018年5月31日，上述房产的账面净值合计约1亿元，粗略算来，此次出售房产将给宇顺电子带来约6800万元的收益。

除了卖房输血，731新政前也有不少公司通过买卖住宅“左手倒右手”进行融资。2018年4月10日，一家名为新体育集团有限公司（以下简称“新体育”）的港股上市公司发布公告称，公司之非直接全资附属公司——深圳宝新实业有限公司（以下简称“宝新实业”）以4.21亿元收购宝能城有限公司目标物业，共56套住宅，总楼面面积约6342.3平方米，作价约66437元/平方米。而731新政后，这条路将被彻底截断。

同样受影响的还有双拼房源的交易，据中介介绍，新政前深圳的双拼房源大部分是以公司资格 个人名额购买，新政后双拼房源将更难卖，看房量和交易受到较大影响，不排除滞销或低价抛售的可能。

深圳投资客金云对乐居表示，新政后购商品房限售三年，深圳市场流通性被锁死，不适合短线投资，完全有可能成为“路边苦李”，建议短炒玩家不要再加杠杆入场。一方面，新政后满足条件的房源减少，好的房源难找。另一方面，满足条件的房源的成本增加，也会增加买卖成本。

2

有人离婚首付变七成，无奈弃购

以一纸契约来进行约束的结婚证，在7·31新政前已成为不少购房者进行购房名额交换的筹码。

据深圳官方统计，新政前深圳离婚两年内购新房者的比例高达82%，占新房的比例10.8%，离婚两年内购二手房比例为86%，占二手房比例4.2%，通过婚内更名转移到其中一方名下再进行离婚购房已经是屡试不爽的操作。值得一提的是，此次新政对离婚购房打补丁，在银行贷款方面，对过往婚内房产情况以及有无房贷分别提高了首付门槛。

7·31新政出台后，离异购房人进行购房贷款时不仅需要出具上次离婚时间长短，更追溯离婚前家庭房产数量以及有无贷款记录，这也让不少准购房者直言“尴尬”。

新政出台当天下午，36岁的陈果走出南山产权登记所，当天他已将自己名下一套红本房产过户给妻子准备再购置一套房，因妻子婚前也购置了一套房，陈果原本计划将自己这套房过户给妻子后，离婚“净身出户”腾出名额再购置一套房产。计划不如变化快，当晚猝不及防的新政出台，陈果发现这一计划已经被彻底打乱，有过贷款记录的他，新政后即使离婚后再购置房产，也已由原来的五成首付变成了七成首付，陈果原计划购置的600万房产，一夜之间多出120万首付，七成420万的首付让陈果的再次购房计划短时间内“凉凉”。“现在买入还得持有三年时间，多出的首付数额也不小，等过段时间看看市场变化再说吧。”陈果表示暂时会放弃购房计划。

对比陈果购房首付突然多出”五成”变“七成”，小京则是首付“三成”变“五成”，住在龙岗的小京婚后已购一套60多平两房，因家里添了二宝不够住，加上带孩子的父母，六口之家挤在60多平的房间里，显得特别拥挤，面临大宝还有两年上学，小京近半年时间一直在陆陆续续看房，总期待出台新的政策，能让换房变得更容易一些，且跟妻子商量好，准备“离婚”后让无房无贷记录的妻子再去购置一套。新政公布那天，小京焦虑得一夜无眠，像他们这种情况，由于离婚2年内前家庭已经有一套房产，即使办理了“离婚”，也要多出80多万的首付。小京认为，这政策打击了多次离婚获名额的投资客，但同时也打击了我们这些积蓄不那么多却又想改善生活的中产阶级，不离婚吧，家庭二套七成首付付不起，离了吧，原本三成首付还能承担得起。小京认为自己错过了买房好时机。“过去犹豫半年都没下手，新政来了，房子又离我远了一步了。”

对比陈果和小京，林新则是陷入了“领证尴尬期”，林新两年前便已购了一套45平单身公寓，目前想再购置一套住宅用以自住。自6月起，林新连续认筹了2个深圳网红新盘进行公开摇号，却都无缘摇中，因未婚妻木子暂时无房无贷记录，林新看房半年，却一直暂未领证，就是为了“珍惜”难得的三成首付。“最近不打新了，看看二手有没有合适的。我们是刚需，选中合适的机会就会考虑下手，买了三年不能出售这个也是可以接受的。”

3

公寓意向购买者观望情绪甚浓 ，已入手者称自己庆幸

从新政前后两星期来看，深圳多家地产研究机构表示，目前市场存量公寓价格暂时还看不出有太大变化，短期内价格没有明显下调。

公寓限售之后，开发商方面认为确实有一定的影响，之前很多意向公寓购买者出现观望情绪，反映到市场上就是一些本来不准备启用二三级联动的项目联动了，同时二三级联动的佣金在近期也提高了。从长远来看，部分开发商认为，公寓“只租不售”对于公寓来说不一定是坏事，以后没有新公寓入市，目前市面上优质的公寓产品依然是比较难得的。

“新政前被我成功劝阻的公寓购房者少说也有十几个，其中有一个南山的客户，已经在龙华某热门公寓下了10万定金，被我给拉回来了。”对于持有公寓的心态，资深中介王金兴认为，主要是很多投资小白处于一种有钱焦虑、乱买的状态，没有考虑到公寓的刚性兑付需求。谈到新政前后买公寓的客户，他表示，目前来看心态上还没有太大变化，反正卖不掉。

在新政落地前一天买入龙岗某热门公寓的L则表现得更“佛系”，在福田有一套住宅的他并没有考虑太多关于投资的问题，在他看来，之所以买公寓是因为父母要过来深圳居住，但又不想都住在一起。他现在的情况住宅需要7成首付，福田南山龙华住宅买不起，龙岗一条三号线距离福田很近，公寓3万多一平也不算贵。问及新政之后的心态，L表示，自己买来自住又不炒房，没什么心态上的变化。并且以后没有新公寓入市了，他觉得自己抓住了最好的时机。

“主要是想买高层又是两房，采光又好，而且带精装修通燃气，物业又不错，户型方正的新房 ，这个价位买别的地方根本买不到。”从居住层面来讲，L觉得相比较在福田的老房子，他更喜欢这个新公寓。对于未来公寓面临的市场情况，他表示，自己买的这套公寓根本就没想卖。

4

近半网友选择观望 ，三成网友依旧选择买

乐居在7·31新政后做出的1102名深圳购房网友调查问卷中显示，有45.15%的网友新政后持“继续观望”的态度，32.64%的网友依旧选择了“买”，只有22.21%的网友选择“不买”，而34.75%的网友认为新政会直接导致投资客减少，27.36%的网友认为未来刚需买房将更难，61.43%的网友认为深圳房价过高，38.42%的网友认为深圳下半年房价将呈现平稳状态。

“731新政”后楼市走向如何，房价会保持平稳态势吗？您怎么看？

（来源：深圳新浪房产 文/乐居新闻组）